¿Cuándo comprar casa?

Formosa 1140, edificio de once viviendas diseñado por
Lorcan O´Herlihy en West Hollywood, California

Nuevamente la maquinaria financiero-empresarial-mediática ha vuelto a activarse para animar a los que quieren y más o menos pueden comprar una vivienda. Apenas ocho años distan del 2006, momento en que la burbuja inmobiliaria alcanzó su pico, y ya regresan los mismos argumentos para reactivar la demanda en los medios de comunicación.

En septiembre de 2014, el Instituto Nacional de Estadística anunciaba un repunte anual del precio de 1,4 % y la prensa lo promocionaba como un cambio de tendencia, animando a compradores e inversores a valorar la opción de compra. (1) Evidentemente la crisis de la capacidad de consumo que azota a los ciudadanos españoles impide que estemos ante una explosión masiva de euforia, pero para evitar errores del pasado, aquellos que quieren y pueden comprar deberían informarse en fuentes diversas que propongan análisis completos, críticos y que contrasten con la línea editorial que anima a la inversión inmobiliaria.

Según algunos analistas, comprar ahora no es buena idea porque el supuesto cambio de tendencia en el precio de la vivienda podría no ser más que un alza puntual seguida de nuevas caídas. Las razones que se esgrimen son de peso y afectan a los fundamentales que determinan los precios de los bienes inmobiliarios.

En primer lugar, pese a las dificultades para conseguir información clara y precisa sobre la cantidad de viviendas vacías, se calcula que existen aproximadamente unos 6,000.0000 de viviendas entre vacías, a la venta, en alquiler o en construcción. Esto por el lado de la oferta. Por el de la demanda, conviene recordar que el número de compradores potenciales no es ajeno a los fenómenos macro que determinan hoy por hoy el curso del país. Así, el saldo migratorio de España es ahora negativo y es precisamente la población joven y con cualificación para acceder a mejores trabajos la que abandona el país.  

Demográficamente, en el grupo de edad de 15-29 años hay un 57 % menos de población que en el de 30-43. Considerese que sólo para este  último segmento de población se construyeron, 3,5 millones de viviendas entre 2001 y 2008, de las cuales aproximadamente el 28 % estaban vacías al estallar la burbuja. (2)

Se construyó de más, partiendo de un stock acumulado muy considerable, y la demanda ha caído por descenso de la población y por caída del poder adquisitivo. Según estos fundamentales estaríamos en el ecuador  de un ciclo largo de bajadas en los precios que, evidentemente, estará escalonado con momentos puntuales de subidas y bajadas. Nótese también que la caída de precios experimentada hasta ahora se ha producido a un ritmo sostenido gracias al poder financiero de la banca, principal tenente de vivienda en la actualidad, y a las inyecciones públicas de liquidez al sistema financiero. Los particulares o las empresas del ladrillo, dada su debilidad financiera, no resistieron en el embate de la crisis y tuvieron que malvender o canjear por deuda unos bienes que se devaluaron a la carrera.

Sin ellas, el descenso habría sido de espanto. En nuestra opinión, el poder financiero aprovecha esta coyuntura para extraer el máximo rendimiento a sus activos tóxicos inmobiliarios, y ahora nos vende el mensaje de la recuperación, de la subida de precios y de la idoneidad de invertir de nuevo en el ladrillo. Pero cuidado porque a la vuelta de la esquina podría esperar un largo camino de devaluación.

Otro aspecto a considerar es que la vivienda es cada vez más un bien menos líquido, es decir, que la posibilidad de venderla en un futuro y convertirla en dinero contante y sonante tiende a la baja. Esto disminuye aún más el precio a futuro de los bienes inmuebles y la rentabilidad de la inversión. Por otra parte, una subida de tipos de interés en el medio plazo y una mayor presión fiscal, podría ahogar a numerosos tenedores de préstamos en los próximos años. No descartamos una nueva oleada de desahuciados que arrastraría a la baja aún más los precios. Tras el escenario deflacionista en el que estamos inmersos, tras unos 5-10 años, las estimaciones más duras pronostican una bajada del 80 % desde precios de pico, bajada que ya se ha experimentado en algunas zonas como Granada o Almería.

Sergio C.

Notas

(1) El precio de la vivienda sube por primera vez en seis años. Expansión. 9/2014

(2) Más de 900.000 viviendas construidas en los años del boom están vacías. 8/2008